Aktualizacja odbyła się 31 grudnia 2023

Kiedy decydujemy się sprzedać mieszkanie, od razu pod uwagę bierzemy to, ile uda nam się zarobić. Wiadomo, że najważniejszą z rzeczy jest to, żeby stworzyć jak najlepsze ogłoszenie i mieć taką ofertę, która zainteresuje klienta i która pozwoli nam zarobić jak najlepsze pieniądze. Jeśli w grę wchodzą nieruchomości sprzedaż, tutaj liczy się przede wszystkim dobry zakup. Jeśli mamy na sprzedaż coś atrakcyjnego, klient trafi się szybciej, niż mogłoby się nam wydawać. Często jednak zapominamy o tym, że otrzymanie pieniędzy za sprzedaż, to nie cała kwota, która otrzymujemy do kieszeni. Istotną bowiem rolę odgrywa podatek, bowiem kwestia opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest rzeczą podstawowa i trzeba o niej pamiętać. Ile zapłacimy za to? Jak wygląda kwestia uregulowania? Gdzie płacimy te pieniądze? O tym wszystkim w poniższym artykule.

Czym jest podatek dochodowy i co trzeba o nim wiedzieć sprzedając mieszkanie?

Jeśli sprzedajemy mieszkanie, podatek dochodowy przy nieruchomości sprzedaż jest elementem podstawowym. Są oczywiście sposoby, by opodatkowania uniknąć, ale trzeba znaleźć na to odpowiednie działania. Jednym z działań, które są niezwykle łatwe jest sprzedaż mieszkania po upływie pięciu lat, czyli mamy tak zwany podatek niezależny od sprzedaży mieszkania. Aby więc taki podatek był niezależny, musi upłynąć pięć lat pomiędzy datą nabycia, a datą sprzedaży danej nieruchomości, przy czym istotne jest to, że chodzi tutaj o lata podatkowe, a nie kalendarzowe.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?

W polskim prawie podatkowym istnieje specyficzna regulacja, która umożliwia właścicielom nieruchomości uniknięcie obowiązku płacenia podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, jeśli sprzedaż następuje w określonych warunkach. Gdy właściciel mieszkania zdecyduje się na sprzedaż swojej nieruchomości w ciągu 5 lat od daty zakupu, ale za cenę nieprzekraczającą kwoty pierwotnego nabycia, nie jest zobowiązany do uiszczania podatku dochodowego w Urzędzie Skarbowym. To oznacza, że jeśli kupiłeś mieszkanie i zdecydujesz się je sprzedać w ciągu pięciu lat, ale za cenę równą lub niższą niż ta, za którą je nabyłeś, transakcja ta nie podlega opodatkowaniu. Jest to istotne zwłaszcza w sytuacjach, gdy ze względu na różne okoliczności, jak zmiana miejsca zamieszkania czy sytuacja finansowa, musisz sprzedać mieszkanie szybko i nie chcesz, aby wiązało się to z dodatkowymi kosztami podatkowymi.

Warto jednak pamiętać, że jeśli cena sprzedaży przekroczy cenę zakupu, wówczas różnica ta będzie podlegać opodatkowaniu jako dochód. Dodatkowo, jeżeli sprzedajesz mieszkanie po upływie 5 lat od zakupu, niezależnie od ceny sprzedaży, nie musisz płacić podatku od dochodu ze sprzedaży. Kluczowe jest, aby każda taka transakcja była poprawnie udokumentowana, a wszelkie aspekty prawne i podatkowe zostały dokładnie rozważone. W razie wątpliwości zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Ile wynosi podatek, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania?

Każdy musi zapłacić inną kwotę, w zależności od tego, jaka jest cena nieruchomości, którą chce sprzedać. Podstawą, by taki podatek wyliczyć jest Ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ile taki podatek więc wynosi? 19% i nazywany jest potocznie podatkiem od wzbogacenia. Aby go wyliczyć należy wziąć pod uwagę różnicę między ceną jego nabycia, a ceną zbycia. Gdyby bowiem było tak, że nieruchomości sprzedaż kosztowałaby nas 19% od sprzedaży, nie opłacałoby się w ogóle sprzedawać naszych domów, bo taka kwota byłaby bardzo wysoką do oddania. Bierzemy więc pod uwagę dochód i od tego bierze się 19%.

Jak to obliczamy? Najlepiej zrozumieć to na prostym przykładzie. Dana osoba kupuje w 2015 roku mieszkanie, które kosztuje ją 200 000 zł. Kiedy po dwóch latach je chce sprzedać, potencjalny nabywca zapłaci jej za to 250 000 zł. 10 000 zł trzeba liczyć na taksa notarialne, na podatek PCC i na prowizje dla pośrednika. Zostaje więc kwota 40 000 zł i to od niej właśnie musimy zapłacić te 19%, a więc kwotę 7 900 zł. Tyle to kosztuje dana osobę podatek od wzbogacenia. Jeśli więc chcemy postawić na nieruchomości sprzedaż, to musimy mieć ten właśnie aspekt na uwadze, że nie całą kwotę otrzymamy, ale od tej różnicy, która nas wynosi daną sumę, musimy ten podatek po prostu odprowadzić.

Sytuacje, gdy nie musimy płacić podatku od sprzedaży mieszkania

W jakiej więc sytuacji podatku nie musimy opłacać? W takiej, w której sprzedamy mieszkanie w kwocie równej tej, za którą je kupiliśmy. Jeśli więc kupiliśmy nasze mieszkanie za 200 000 zł i sprzedajemy je za jakiś czas za te 200 000 zł, wówczas żadnego podatku nie płacimy, gdyż nic na tej transakcji nie zarabiamy. Podobnie jest, choć zdarza się to bardzo rzadko, gdyż ceny za nieruchomości idą w górę, a nie w dół, ale jeśli się zdarza, że nieruchomości sprzedaż wynosi nas mniej, niż za to zapłaciliśmy, to logicznie tutaj także nie płacimy nic.

A jak wygląda sytuacja, gdy dana osoba otrzyma mieszkanie w darowiźnie lub na podstawie dziedziczenia? Jeśli nabycie następuje w drodze nabycia spadku lub darowizny, wówczas ta cena nabycia wynosi 0 zł i jeżeli sprzedajemy ją, wówczas  kwota uznawana jest za podstawę opodatkowania, a więc ten nasz dochód i wtedy bierze się pod uwagę cenę sprzedaży. Dla przykładu, jeśli otrzymaliśmy mieszkanie w drodze nabycia lub darowizny, wynosi nas to 0zł. Jeśli to mieszkanie sprzedamy za na przykład 250 000 zł, wówczas naszym dochodem jest cała ta kwota i z tego trzeba oddać 19%, a więc bardzo dużą kwotę, która wynosi 47 500 zł.

I jeszcze jedną rzeczą, o jakiej należy pamiętać jest to, że aby uniknąć płacenia podatku przy sprzedaży przed upłynięciem tych pięciu lat, można postawić na tak zwane własne cele mieszkaniowe. Cóż to jest? Ulga na cele mieszkanie sprawia, że otrzymane pieniądze ze sprzedaży wykorzystujemy na konkretny cel mieszkaniowy, a więc na przykład kupno nowego mieszkania, remont, zakup mebli i tym podobne działania.

Podatek wpłacamy do urzędu skarbowego, do którego przynależymy. Trzeba o nim pamiętać, gdyż niezapłacony podatek od wzbogacenia może przysporzyć nam naprawdę bardzo poważne problemy. Kiedy stawiamy na nieruchomość sprzedaż, warto dowiedzieć się wszelkich niezbędnych w tym zakresie informacji i na tej podstawie działać tak, jak wymaga tego od nas prawo. To element nadrzędny i o nim właśnie należy pamiętać.